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銀行で１０００万円の住宅ローンを組むことになりそうです。（当初１０年固定1.95％で借りる予定）
http://sooda.jp/qa/114510
土地は夫婦名義で購入しましたが
住宅ローンは夫名義で借りる予定です。
一番お得に返済するにはどうすればよいのでしょうか。

融資先銀行は今までお付き合いしてきた銀行なので変えることはできません。

今の私の考えでは２０年返済でローンを組み
当初１０年は住宅ローン減税を受けて返済し
（その１０年の間に繰り上げ返済用の資金を貯めて）
残りの金額は繰り上げ返済でがんがん返していくのがいいのかな～と。
詳しい方、わかりやすく説明していただけるとありがたいです。

  • 質問者：しんちく
  • 質問日時：2009-03-19 12:50:36
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回答

しんちくさんと奥さんががどれくらいの税金を払っておられるのが、問題だと思います。借入残高の1％の税金が返ってくるのですから、両方で借りて、両方で還付を受けるのが徳か、しんちくさんだけで還付を受ける方が徳かを計算すべきだと思います。

  • 回答者：匿名希望 (質問から3日後)
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とても参考になり、非常に満足しました。回答ありがとうございました。

回答

1000万ということは、月々5.2万ぐらいでしょうか。
私の銀行は、低減型繰り上げ返済の手数料が無料なので、ある程度余裕ができると、どんどん返しています。
もし、この方法がとれて奥さんが働いているならローンも別にくんで、両方で減税を受けた方がいいです。
しんちくさんの給与がどれくらいで、最大どれだけの減税をうけられるかによりますが、最大を超えるなら、その分を奥さんの方へ最初からまわして減税をうけるほうがいいです。

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回答

借りる金額が比較的少ないので返済は余裕ですね。
いまの返済プランでもよろしいと思います。

しかし、

イメージの単純化のために仮に、既に１千万円持っていて一括返済せず
確定申告のローン控除の優遇措置を受けた場合を考えてみると、
最もお得な方法というのは貯蓄の仕方、たとえば財形形住宅貯蓄（550万円まで非課税）の利率がいくらかとの兼ね合いですね。
ローン1千万円なら大雑把に利子は1年19,5000円
単純に計算して住宅借入金控除が約10万円。
ローン利子95,000円支払うのと財形住宅で１千万円に付く利子がどちらが多いかということになると思います。
この場合、10年間0.8~0.95%の利率の貯蓄方法というのはまず考えられないので、ローンの控除額が減っても利率の低い定期（非課税枠550万円はキープして）ならば繰り上げ返済をした方が良いかもしれません。

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因みに私は去年の申告で住宅ローン減税73,300円の控除を受けました。
夫婦連帯名義30年のローン5年間の固定金利1.7%ですが、3月に200万円の繰上げ返済をしました。
来年は、控除額が夫婦2人で2万円減りますが、返済期限を4年短縮させました。
これにより新旧の返済内訳計算書を比較すると今期4月～3月までの返済内利息が1年間で合計3,7469円減りました。
この計算では少しだけ繰り上げ返済の方がお徳感がありました。
なお、繰上げ返済手数料は5,450円かかります。
我が家の場合は漠然とですが、もともと繰り上げ返済で5年間で殆んど返してしまうつもりで、固定金利が最も低い5年を選択しています。

この考え方が合理的なのかは自信ないので、貯蓄を全て使ったわけではありません。
先は長いのでボーナス時などに一度繰り上げ返済を経験して新旧の計算書を比較の上綿密な計画をしてみてはいかがでしょうか？
ポイントは優遇措置はうけたいが利子で払う額は全くの無駄という比較です。

  • 回答者：よ～く考えよう♪ (質問から2時間後)
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回答

今の考え方で良いと思います。
最初の金利の安い時に、繰り上げ返済様に資金を貯めることで、１１年目からも楽に
返済できるでしょう。
頑張って下さい！！！

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とても参考になり、非常に満足しました。回答ありがとうございました。

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