質問

まず、一般論での回答。
他の方が仰っておられるように、管理会社の受託業務としては一般的には「督促」を行なうことまで、です。ただ、まっとうな管理会社ならば、顧問契約をしている弁護士・司法書士などがいますから、管理会社を通じて対策を講じることは可能です。普通は「通常の督促」⇒「内容証明郵便による督促」⇒「法的措置（簡易訴訟）」の順ですね。管理会社を上手に使えば大丈夫。通常の受託業務契約に入っていない場合でも、まともな管理会社なら別途の手数料を払えばやりますよ。（逆に言えば、それすら対応してくれない管理会社なら、リプレイスを検討したほうがいいです。）

以下は、私が理事長をやったときの経験談です。
総世帯数60世帯、長期滞納者が３人ほどいました。滞納期間は、短い人で７ヶ月、最長は２年８ヶ月でした。管理会社や過去の理事会は何やってたんだ・・・という、あきれ返る状態でした。
なので、まずは滞納者を理事会に引っ張り出すために、内容証明郵便で督促状とともに理事会への出頭要請と、滞納分の管理費・修繕積立金の返済計画を立ててください、という方法を取りました。書類は、飛び込みで行政書士事務所に行って作っていただきました。「出席に応じない場合には法的手段に訴える」というところまでやりましたよ。
理事会の日に都合が悪いので・・・と逃げを打たれないよう、こちらが指定する日に出席できないようなら、そっちが指定しろ・・・というところまで書きましたね。で、３人とも別々の日になりましたけど、その度に管理会社のスタッフと、理事を可能な限り集めて「臨時理事会」として成立させ、議事録は全部私が作りました。
その経過を、数日以内に広報誌にして、全戸に配布。管理費の長期滞納に対して、敢然と戦う姿勢を表明したうえで、逐一レポートしましたから、コンセンサスは容易に得られました。在任期間中には完全に解決するところまではいきませんでしたが、返済計画を立てさせた人に対しては、その経過をやはり広報誌で公表しまして、１年がかりで全部徴収しました。

私のようなやり方がベストとまで言うつもりはありません。「懲らしめる気持ちがなかったか？」と訊かれれば、「そりゃ多少はありましたよ」です。冷静に考えれば「懲らしめ」は決して物事の完全解決にはなりません。
でも、実際に理事をやれば「懲らしめてやろう」の気持ちもないと、モチベーションを維持できませんから、その気持ち自体は持ってちゃいけないよ、とは言いません。ただ、やるからには正々堂々と戦いましょう、という部分を根底に持っていれば大丈夫ですよ。

相手が賃貸オーナーということですが、そういう所有者の気持ちまでちゃんと配慮できるような理事会が理想ですよね。実際に居住している人と、賃貸オーナーはスタンスに差があって当然。でもね、そのマションが設備的に痛んできたとき、修繕できるようにお金は払ってもらわないと、結局はマンションの資産価値は低下するんです。そうすれば、綺麗だった頃の家賃では貸せないことになり得るし、お部屋が空いてしまったあと、なかなか次の賃借人が入らないという状況にだってなるんですよ。そうなれば、賃貸オーナーさんだって家賃収入が得られませんから、長い目で見たら管理費・修繕積立金を滞納することは損なんだ・・・と理解できるはずなんです。相手を説得するためのアプローチは「相手の立場も考えてあげる」が第一歩ですから、敵対せずに共存できる道を探っていったほうが良いでしょうね。


ご丁寧なリプライ、ありがとうございます。
「懲らしめたい」というお気持ち、本当によくわかりますよ。前任者たちへのお怒りの気持ちもわかります。
実際に滞納者と話してみると、自己破産寸前で、問題を先送りして何十ヶ月って溜まっちゃった・・・みないなケースばかりだったし・・・・もぉ、すがるような目で見られるんですよね。
督促をするほうだって、決して好き好んでやってるわけじゃないんですが、やる以上は心を鬼にしなきゃならなかったから、こっちも精神的に辛かったですよ。
お相手が「法人」ということなので、その意味ではビジネスライクに徹することができます。きちんと勉強して、法的に押さえられるところを押さえちゃえば、私だったら、個人相手よりは精神的にはマシかな・・・と思います。
ご苦労はきっと多いと思いますが、頑張ってくださいね。

• 回答者：カラ元気 (質問から8時間後)
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きっとお金にきたない方でしょうから、手数料や手間賃をいただきますよ、というと効き目があるのでは？＾＾；
もしくは他人の目につくところ、ドア前や掲示板、エレベーター付近に「早く払って下さい」との旨をプリントして貼るとか。

• 回答者：kiki (質問から7日後)
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懲らしめる…というのはさすがに難しいかもしれませんね。
内容証明郵便は送られましたか？
管理規約では督促状に関する手数料が当事者負担になっていますか？
もし、当事者負担であればその旨も一筆書き加えて内容証明で文書を送られるほうが良いと思います。
1度、理事会と滞納者で話し合いの場を設けられてはいかがでしょうか？
管理会社のフロントマンを交えてきちんと議事録を取って下さいね。
こういう滞納者を多く出さないためにも
管理規約の見直しをされてみてはいかがでしょうか？
規約が変わっていなければ、竣工当時の標準管理規約が適用されている場合が多いかと思います。
例えば、管理費は振込ではなく口座振替のみ対応するような内容にされたり、
大雄山さんのマンションにとって1番都合の良い規約に改めることも必要だと思います。
まずは管理規約を見直す会を発足されてみては？

• 回答者：KE (質問から4時間後)
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うちのマンションにも同様の人がいます。
その部屋は賃貸されていて、持ち主は遠い地域に住んでいるとのこと。
何度督促しても支払うことなく無視し続けているみたいで、
裁判を起こした(？)らしいです。
その後、どうなっているのか報告はないですが、
１ヶ月程前、その部屋が「売り」に出されていました。(某大手不動産屋のチラシに掲載されていた)
詳しいことはわからないけれど、持ち主が変わっても、確か、
前の持ち主の未払い管理費等は、次の持ち主に引き継ぐ法律か何かがあるはずなので、
弁護士へ相談したほうが良いと思います。

大変だと思いますが、がんばってください。

• 回答者：cns (質問から2時間後)
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１）「長期滞納者を懲らしめる」という発想はおやめください。「未納｣ではなく「未収｣とご認識ください。この違いは後々の対応に影響します。ボタンの掛け違いになりかねません。
２）管理会社の守備範囲(サポート範囲)をご確認ください。一定期間の督促で終わるパターンが一般的で、債権の回収までは業務には含まれていないはずです。最後は管理組合(理事会)の責任で対応しなければならないことをお覚悟ください。
３）物件を賃貸しているということで賃料の差し押さえという発想になりますが、手続きはそんなに簡単ではありません。
４）役員や組合員が中途半端な知識であれこれ相談・検討するよりも、一度専門家（弁護士や管理会社の法務担当者など）にじっくりと相談してみてください。
まず役員として最低限注意しなければならないのは債権の時効（５年)ではないでしょうか。これも正確に理解して慎重に対応してください。

• 回答者：しらこばと (質問から43分後)
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あまりこじれるようでしたら、弁護士に相談してはいかがでしょうか。
滞納者との窓口も弁護士がやってくれますので、相談者さんは煩わされずに済みます。
そもそもしめしがつかないこと放置すると、全体を管理する役員さんにはマイナスです。
滞納者には厳しくしないと、正直に払ってる多くの人たちに不公平感を与えます。
弁護士費用が滞納額を上回っても、きっちりさせるところはきっちりさせるのが、公平な管理/運営だと信用が増すでしょう。

• 回答者：abc (質問から38分後)
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