質問

昨今、マンションの資産価値って非常に重要になってきてると思います。
本来、鉄筋コンクリート造の建物って、６０年くらいは建物として使えますから、きっちり修繕がされていれば資産価値は低下するのは仕方ないとしても賃貸物件としては十分に使えるんですよ。逆に、適正な修繕が行なわれていないマンションならば、４０年くらいで資産価値は地に落ちるでしょう。
ただ、その資産価値の維持というものが素人にはわかりにくくて、資産価値をなるべく落とさないようにするための修繕が行なわれているか、適正な費用でできているか、十分な知識を持っていないためにわかりにくいというのが実態でしょうね。

一般論ですと・・・
外壁修繕（壁の塗りなおしやコンクリートのひび割れへの対応のためのシーリング工事など）は10～15年に一度はやんないとダメです。あんまり先送りすると、コンクリートの劣化が早まりますから、絶対たったほうがいい。
一番お金がかかると言われるのが、上下水道管の改修。「詰まり」「漏れ」に対して洗浄などの修繕を行なうことで寿命は延ばせますが、それでも30年くらいが限界といわれていますから、そのときは本当に大変だと思います。

そういうことをきっちりやれるかどうかは、結局のところ修繕積立金がきっちりプールされているかどうかです。ですから、長期修繕計画を見直しての資金計画を早めに実行する必要があります。要するにお金の問題なんです。
修繕積立金を値上げすることも必要ですが、一般管理費の財務体質をきちんと見直して、思い切った経費削減を実現して、毎年きっちり剰余金を出して、余ったお金はどんどん修繕積立金に回していくことですね。年間で100万円浮かせれば、10年で1000万円ですから、大規模修繕をするときには非常に心強い財源になります。

遺産相続のことを考えたとき、結局はその物件の資産価値が問題になるわけですから、資産価値を落とさないように、30年後に十分に資産価値を維持でくるようにするのは、ほかならぬ所有者の皆さん次第です。

• 回答者：POPカラ元気 (質問から9時間後)
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こないだテレビで築３０年以上のマンションをリフォームして
とってもステキになっていて、人気な物件として紹介されてましたよ。

• 回答者：お助けマン (質問から6時間後)
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３０年前に建てられた物件は未だマンションの概念が定着していなかったので、これでもマンションか、というものが散見され、管理もいい加減なものが多かったので年数以上に老朽化しているものがあります。しかし、現在建てられている物件を見るとその心配はなさそうです。
マンションは立地とグレードと管理がその価値を決めるものだと思います。購入の際はそれを注意してください。しかし、最近では車と同じく耐久消費財という見方をされつつあり、経年減価は避けられそうもありません。
物件の選択さえ間違っていなければ賃料相場を心配する必要はないと思います。日本の経済がとんでもないことにでもなっていなければ、諸経費くらいは十分まかなえます。
30年後にご子息がどうするかはご子息にお任せになっていいと思います。お荷物なら処分するでしょう。
そのお買い物には基本的に賛成です。

• 回答者：千三つマン (質問から5時間後)
• 1

マンションは立地条件でかなり変わってきますよ。
駅前などで便利で合理的．また交通の便もいい所でしたら．築３０年でも借りてはいます
。

そこで私も考えているのは３ＬＤＫにするか４ＬＤＫにするかです。
うちも持ち家も土地も別に持っています。来年目処で便利のよいところにマンションを
購入するつもりです。
息子二人ですので一人は持ち家．一人はマンションとどちらでもいいようにしておきたいです。
条件は．．便利の良い所で駅近くで．急行も止る所で場所はほぼ決めています。
立地条件なんです。
それで人に貸すこともいいでしょう。名義変更だけでも司法書士では２０万からします。
そそ．．それと考えたのは．マンションの場合は管理費や修繕費．車庫代と月々の
費用が幾らいるかですよね。
先週見たところでは．．月々に必要なお金が４５０００円と高かった。
これも頭に入れておかなければいけないですね。

• 回答者：とも (質問から4時間後)
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遺産になりそうなものを今から頭を抱えるのも変な話ですよね・・・。
ですが借り手はいると思います。新婚でマイホームの頭金を貯めるためとか若い世代からいわせてもらうと需要はありますよ。

• 回答者：ｔｉｍｉ (質問から3時間後)
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専門の方ではありませんが・・・

ＴＶの経済ＮＥＷＳ・特集でよくやっていました。
これからもするでしょう。

日本の住宅はよくて５０年前後が寿命。

外観はもっても、
電気水道などのインフラが駄目になり交換に建て替えより費用がかかる。
そこで、政府は１００年住宅などの構想に入っています。

• 回答者：kingofitou (質問から3時間後)
• 0

それは、そのマンションと場所次第だと思います。都内で凄く環境がいいところとか、交通の便の良い所なら、借り手は幾らでもいます。私も、分譲マンションで、マンションも竹５年経てますけど、マンション自体も、しっかりしていますし、今でも、賃貸に出してる部屋もありますが、いくらでも借り手が居る状態です。全然問題は無いと思いますが。ただ、場所が辺ぴなところとかでは、少し問題が有るかも知れませんね。

• 回答者：匿名希望 (質問から48分後)
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実際の息子さんの立場になった者として、答えさせていただきす。
親所有マンション、３DK（所在大阪市内）　築28年
同居の為、売却　金額650万弱
しばらく賃貸として貸してました（家賃8万円）が、借主が購入希望とのことだったので販売
家賃収入で固定資産税・管理費等は十分まかなえましたが、今後のマンション需要は無いと判断
人口減少時代に、住宅の必要性に疑問、家賃を下げればそれなりに需要はあったとは思われますが
その分、客層は悪くなると友人の不動産屋に言われました。
実際、家賃収入分の目減りはありましたが、さっぱりしました。
相続者として、現金はともかく、必要の無い不動産の管理は結構なプレッシャーになります（不動産業者以外は）
売買代金は、両親の葬式代として管理しています。

• 回答者：知識人 (質問から23分後)
• 1

配偶者の両親が
蓄２５年の物件を譲渡しました。

色々勘案した結果
プラス譲渡だったそうです。

ロケーションがよく
立地も他にファミリー物件の出物が
少ないので好条件になったようです。

• 回答者：マッキー (質問から11分後)
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マンションの価値は「管理形態」で決まります

管理さえ行き届いていれば需要はあるでしょう

内装はリノベーション等で新築同様にできるため

最初から中古物件を探している人もいますよ

• 回答者：midnight (質問から11分後)
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専門家ではありませんが。

築30年以上のマンションでも借り主がいるかどうか、もしくは売れるかどうかは、ずばり立地によります。

もちろん、マンション自体の質もありますが、30年にもなれば、おそらく大規模改修などが施されているはずですので、建物さえしっかりしていればそれほど心配しなくてもいいと思います。

ちなみに・・・実家のマンションはやはり30年以上たち、最初からすんでいるひとは定年生活をされてますが、回りで売りに出されている部屋がちゃんと買い手がついています。

理由はやはりJRの幹線の始発駅の真ん前だからだとおもいます。

• 回答者：みんみん (質問から6分後)
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